让惟利是图的开发商降房价，比割肉、卖子还难受。但是一旦市场冷清了，房子卖不动了，开发商的资金出现问题了，威胁到开发商“生命”安全时，开发商只能选择降价这条路了。
从去年10月份开始，受国家二套房首付和贷款利率提高的影响，楼市陷入了深度观望，全国各地商品房销售量迅速下降。开发商在此观望过程中也同样经历了房价要不要降，到底如何降的心路历程演变。开发商从一开始的伪装降价到最终房价的真实下降。可以看出买卖双方的心理博弈过程。
一、明降暗升心理
时间：08年春节前后
在楼市博弈初始，楼市的成交量刚刚出现颓势阶段，开发商是极其不甘心房价出现下降苗头。因此一方面高呼房价只涨不跌的理论；另外一方面却利用“降房价”的手段，变相涨价。北京某一楼盘在春节前的销售价格是8000元/平米，然而在春节时房价却突然提高至1万元/平米，但是开发商此时提出的口号是，春节项目大酬宾，所有客户成交一律打9折优惠，实际成交价是9000元/平米。开发商的手法是套用了假日期间商场的打折手法，在所有商品价格后面加一个0，然后挂出5折的牌子忽悠买家。
手法点评：可恶、可恨、天理难容。
心理暗示：折射出开发商一贯的强势心态，相信早晚购房者会臣服自己，房价会进一步上涨的趋势不会改变，所以敢肆意大胆的变相涨价。
二、猎奇、搞怪心理
时间：08年3月
为了让楼市重新回暖，此阶段开发商普遍采取了促销、折扣优惠等手段取悦买房者。促销手段可谓千奇百怪：深圳利用女人胸部暗示“房价不能太底了”，沈阳开发商“买房送驴”，北京房展会上房模“裸身示房”等，让人们打开眼界。只要你能想到的，开发商就没有做不到的。开发商在这个阶段上大多运用新奇百怪的手段来制造市场新闻点，企图让大众把眼光重新集中到买房上面来，在项目打折和优惠幅度上，并没有采取高折扣和高优惠，通常的幅度在9折以里，购买者在其中并没有得到实际优惠。
手法点评：可笑、庸俗。
心理暗示：开发商此时仍认为房价进一步上升的趋势不会转变，楼市房价出现拐点的可能性几乎为零，但是他们认为，楼市观望不会在短期内结束，相反可能比预期的时间要稍微长一些。
三、疯狂促销心理
时间：08年4~5月
楼市观望远未结束，购房者依旧是“王八吃秤砣铁了心”的不买房，开发商预期的5月黄金楼市难现。开发商真正意识到危机已现，众多项目纷纷采取折扣和促销方式，折扣和优惠幅度之大前所未有，市场上随处可见8折、9折的项目，买房送车、买大房送小房、买别墅送公寓的现象比比皆是。面对巨大优惠，观望者阵营出现分化，一小部分观望客户认为购买时机已到，选择出手买房。但是从总体效果来看，还是观望的多，买的少，开发商的预期效果并不理想。
手法点评：让利给购房者，值得推崇。
心理暗示：真正意识到危机来临，开发商开始采取自救措施，但是不少开发商还是坚信房价只是短期的出现调整，从长远趋势来看，房价上涨的趋势不会改变。因此面对开发商为何不直接降价的询问，回答是：“没有必要，我们也不会直接降价”。
四、全面降价心理
时间：08年6月以后
当国家货币政策继续紧缩；当大家把楼市的观望结束期调整至09年；当股市风雨飘摇、CPI高举不下；当自己的口袋里资金捉襟见肘；当昔日拿下的地王需要支付大笔的费用和开发费用时，开发商不仅意识到危机来临了，更意识到自己能否“挺”过这一难关时，他们必须采取实际的行动来实施自救、保命了。从6月开始，楼市出现了大范围的降价行动，新开盘项目所有的价格策略都惊人的一致，那就是“低价入市”，价格普遍比周边在售老盘的价格低1500~2000元/平米左右，而老盘异口同声的推出“特惠房”，以赶上新盘的销售速度。
手法点评：降价有利购房者，更有利开发商本身，可谓两全齐美
开发商心理暗示：以实际行动证明：房价全面下降时代来临！开发商在与购房者的这场心理博弈中，首次将以购房者的胜利而告终。
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十大因素推动了房价上涨
房价上涨，成为各方面的关注，即便有人文艺工作者用小品来鞭挞物业、售楼员，也没有涉及反映房价的题材，尽管国家一直在调控，但仍然在涨，当然现在可以理解为趋于理性或者说涨幅减缓。有王石先生的功劳，万科率先参透了玄机，开始战略降价，引来拐点声一片。结果怎样，还需要假以时日。而最近有专家最近在他的博文中这样写到：看对了病，开错了药。但房价上涨的因素是多方面的，各地状况也不尽相同，虽不是一处得病，全国吃药，但是却搞到“全国得病，一份药方”的怪圈上。
综合舆论分析和相关案例并案考虑，找到如下十大带动房价上涨的诱因，同时，还有一些隐性因素待查。
1. 未婚女青年推高房价。这句话出自《野蛮生长》的作者冯伦先生的一句话，结果引起轩然大波，因为冯先生考虑女青年必须有婚房才能结婚，所以导致买受面加大，基数增加，所以房价上涨。最近我也在说鼠年结婚增加，刚性需求加大导致房价上涨。
2. “钉子户”导致房价上涨。这句话出自一位穆麒茹政协委员代表。她认为正是由于钉子户的存在，导致开发商成本增加，这样势必造成工期延长，资金成本越来越大，要么开发商干不下去，要么成本加在房价上。结果，引起连锁反应，造成这部分解决钉子户的超出款项和时间价值落到买房人身上。
3. 学生陪读带动房价上涨。这个因素体现在二手房市场，一些好的学校周遍的房源成了抢手货，北京一些房源都被分割成好几部分出让，结果二手房价格提升促进一手房市场的活跃，主要还是投资性购房的活跃。
4. 新移民带动房价上涨。前几年，不少地方都相继出台了买房子带户口的政策，结果一些城市成为新移民城市，很多沿海城市都成为首选，大批外来人口的涌入，带来城市活力的同时，也带动了城市房价的上升。
5. 成本加大带动房价上涨。由于土地拍卖的价格不断上涨，导致开发企业拿地成本加大，再加上建筑材料和财务费用的增加，致使房价居高，最经典的一句话出自任志强先生在接受央TV柴静采访时所说：我这么好的房子，我（每平米）十万块钱的房子，我才卖六万块钱，我都亏了本你说的。
6. A、B、C合同带动房价上涨。有些房价高的城市，在一个项目的包销上会转好几手，也就是说先A合同，然后加价成为B合同，房子还没卖，但房价已经涨了好几次了，是销售公司的手法高，附加值大？那就不得而知了。
7. 限价房玩变性带动房价上涨。说这话的是大连的肖毅。限价房的土地资源都是有一定条件限制的，所以房价也是经过准确测算，在微利的前提下实现限价，但很多限价房非但没限得了价，反而涨得更快，利字当头哪里是限字了得。
8. 专家、学者的助阵带动房价上涨。专家、学者的权威性不可谓不高，虽然公说公有理，婆说婆有理，未见得如何泾渭分明，可毕竟人家是专家的嘴、学者的准，所以，中国楼市还会好二十年，让所有买房人撒了欢地用实际力挺。但倘如股市那样天天变，专家们的话可就要小心了。好在房地产价格人们看的是走势，今天的价格和明天的价格还不至于有什么太大，更何况，要涨之前，也会知会一下：大姐，赶快交定金吧，8号我们上调500。
9. 媒体舆论的宣传带动房价上涨。在房价上涨的因素中，不能不考虑媒体，中央媒体每天打压楼市的时候，地方媒体却义无返顾地站在开发企业一边，衣食父母啊，所以挽狂澜于巨蹈，是地方媒体的贡献。毕竟人家也是要生存的，批评要虚，宣传的还是要实，你不这样做，就会有兄弟媒体来抢你的市场，你没看见有些报业系统的举步维艰么？
10. 土地资源稀缺带动房价上涨。一些城市的土地资源日见稀缺，主城区很难见到可以成片开发的土地，但市场需求依旧刚性，怎么办？招拍挂价格拉大，所以会有新地王的出现，资源在手上，政策也在手上，关键在于土地依然是财政收入一项重要来源，想从源头上降低已经不太现实。“磕地”现象的存在以及税收以及暗箱操作的公关费用所占的成本比例之高，也造成房价上涨，埋单是老百姓。
当然，还有其他个别因素，如果说奥运带动了北京、天津的房价，香港人拉动了深圳的房价，台湾人促进了上海的房价，我们也不会觉得过分，但如果说经济的的快速增长带动了房价的上涨，很多人也许就要骂娘。因为经济确实增长了，但他的收入显然并没有跟上这班车，体制、机制问题，没办法，去找你的老板来解决，这似乎又把问题转到劳动法和公司薪酬体系上，太复杂了，还不如把房价上涨的因素归结给开发商来的实际。谁让你是主角呢？谁让你是“坏人”哩！ |
